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은 쪽이 부동산을 사고파는 방향으로 주거지를 마련하기보다는 임대차 계약을 통해 빌려 일정 기간 거주하는 방법을 선택하고 있습니다.
가격이 워낙 비싸서 구입하기가 쉽지 않아서 임대를 택하고 사시는 분들이 많은데요.
그렇기 때문에 앞으로 시작된 문제도 다양하게 발생한다는 것을 알 수 있습니다.
해지 사유가 존재해 임차인을 내쫓아야 하지만 요구에도 응하지 않을 경우 진행할 수 있도록 명도소송을 진행하는 경우가 많습니다.
소송을 제기하기 전에는 임대계약 해지내용증명서를 발송하거나 점유이전금지 가처분을 신청한 후 시작하는 것이 좋습니다.
오늘은 이것에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
임대차 계약이란?
임대차 계약은 집주인인 임대인이 임차인인 임차인에게 목적물을 사용하거나 수익할 것을 약속하고 임차인에게 그에 대한 대가를 지급하는 내용으로 체결하게 됩니다.
계약은 일정기간 유지하는 것으로 체결하고 주거지의 경우 2년이 기준임을 알 수 있죠. 그런데 계약기간 중 문제가 발생할 경우 해지가 가능합니다.
가능한 이유를 먼저 알아보겠습니다.
임대차 계약 해지가 가능한 이유는?
첫 번째는 집세가 연체되었을 때입니다.
처음 계약을 맺을 때 월세 계약의 경우 보증금을 지급하고 이후에는 매월 차임을 지급하기로 약정하게 됩니다.
그런데 2회 이상 이를 미지급할 경우 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있고 건물을 비워달라고 명도소송을 진행할 수 있습니다.
두 번째로 불법 전대 계약이 이루어진 경우입니다.
임차인이 자신이 빌린 집을 제3자에게 임대하는 계약을 맺을 경우 문제가 됩니다.
민법에 따라 임대인의 동의하에 전대가 가능하오니 참고하시기 바랍니다.
셋째, 임대인의 동의 없이 임대한 주택을 개조했을 때입니다.
넷째, 계약한 내용과 달리 목적물을 사용했을 때이며 마지막으로 임차인으로서 지켜야 할 의무를 위반하는 경우에 해당합니다.
계약갱신요구권을 거절할 수 있는 이유는?
그리고 알아야 할 것은 주택임대차보호법이 개정을 거치면서 계약갱신요구권이 바뀌었다는 점입니다.
기본으로 진행하던 2년 계약을 2년간 연장할 수 있게 되어 임차인은 총 4년을 임대할 수 있습니다.
그런데 알아야 할 것은 임대인에게 적당한 이유가 있을 때 요구를 거절할 수 있다는 점입니다.
위의 5가지 이유와 더불어 임대인이나 그 직계존속이나 직계비속이 해당 목적물에 실제 거주하고자 할 때 가능합니다.
계약 중이라고 해도 계약을 끝낼 수 있는 이유는 이런데요. 이렇게 계약을 지속할 수 없는 사유가 발생했다면 임대인은 일방적으로 해지 통보해야 하고 임차인을 퇴거시키도록 요구해야 할 것입니다.
그러나 이에 응하지 않을 경우 가장 먼저 취해야 할 조치가 임대계약 해지내용증명서 작성입니다.
전체적인 상황에 대한 내용을 담고 필수 정보를 기재해야 합니다.
발신자와 수신자의 이름, 주소 등을 비롯해 주택 또는 상가 물건, 면적, 계약 내용이 포함되어야 합니다.
임대를 해지한다는 내용이 포함되어야 하며 논리적으로 육하원칙에 따라 작성하시면 됩니다.
이렇게 작성한 임대계약 해지내용증명서를 발송함으로써 계약해지를 명확히 알려주게 되는데요.
사실상 해당 문서는 법적 효력을 발휘할 수 있는 것은 아니지만 추후 명도소송을 진행할 때 유효한 증거자료로 사용할 수 있습니다.
그래서 임차인이 퇴거에 불응하고 소송을 고려하게 되었다면 첫 단계로 진행해 두는 것이 좋습니다.
임대차 계약을 위반한 임차인을 쫓아내는 방법은?
임대계약 해지내용증명서를 보내면 임차인이 즉시 요구에 응하는 경우도 있습니다.
밀린 차임을 갚거나 점유를 포기하는 결과가 도출될 수도 있지요.
하지만 이걸 받았다고 해도 버틸 세입자는 분명히 있어요. 세입자 측이 끝없이 응하지 않고 버티기만 한다면 그때는 본격적으로 명도소송 소장을 접수해야 할 것입니다.
소송에 대한 준비는 임대계약 해지 내용증명서를 작성한 시점부터 시작하는 것이 좋고 재판이라는 특성상 시간이 길어질 수 있는 일이어서 빨리 나서는 것이 중요합니다.
자칫 큰 금전적 손해로 이어질 수 있으니 더 큰 피해를 입기 전에 서둘러 움직이세요.
이에 도움이 필요한 경우 임대계약 해지내용증명서를 작성할 때부터 법률상담을 받는 것이 바람직하며, 발송 후 적극 조치하고자 할 경우 결심한 그 시점부터 즉시 나서는 것이 원하는 결과에 보다 빠르게 다가갈 수 있는 길이 될 것입니다.
소송을 준비하기 전에 해야 할 조치도 있으니 구체적인 대화를 해보시고 조언을 구해서 차질없이 진행해주세요.
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